KTU ekonomistas apie gilėjančią būsto krizę: kiek turistų miestui yra per daug?

Trumpalaikės nuomos plėtra keičia miestų gyvenimą visoje Europoje – ir ne visada teigiama linkme. 2025 m. vasarą Barselonoje vėl kilo protestai prieš perteklinį turizmą ir augančias būsto kainas – gyventojai kaltina miesto valdžią leidus paversti miestą „pramogų zona turistams“. Panašios įtampos pradeda ryškėti ir kituose Europos miestuose, kol kas dar esančiuose ankstyvoje šio proceso stadijoje.

Kauno technologijos universiteto Ekonomikos ir verslo fakulteto (KTU EVF) docentas dr. Evaldas Stankevičius pasakoja, kad 2024 m. birželį Barselonos meras Jaume Collboni paskelbė sprendimą nuo 2028 m. lapkričio nutraukti visų trumpalaikės nuomos licencijų galiojimą. Šiuo metu mieste galioja daugiau kaip 10 tūkst. tokių licencijų, tačiau jų neplanuojama atnaujinti – nuo 2029 m. trumpalaikė nuoma Barselonoje bus visiškai panaikinta, išskyrus viešbučius ir ilgalaikės nuomos atvejus su atitinkamais leidimais.

Šis sprendimas, 2025 m. kovą patvirtintas Ispanijos Konstitucinio Teismo, grindžiamas siekiu mažinti būsto kainas – nuo 2014 m. nuomos kainos išaugo apie 68 proc., o pardavimo – apie 38 proc. – ir pernelyg didelį turizmo daromą spaudimą miestui.

„Miesto valdžia pabrėžia, kad milijonai turistų neturėtų turėti prioritetinės teisės naudotis būstu mieste, kuris, visų pirma, turi tarnauti vietos gyventojams. Nuo 2026 m. naujos trumpalaikės nuomos licencijos nebėra išduodamos, o per pastaruosius kelerius metus daugiau nei 3500 būstų jau buvo sugrąžinti į ilgalaikės nuomos rinką“, – dalijasi KTU ekonomistas.

Panašios reguliavimo tendencijos pastebimos ir kituose Europos miestuose. Amsterdame trumpalaikė nuoma leidžiama tik turint licenciją, o jos trukmė ribojama iki 30 nakvynių per metus. Paryžiuje ir Lisabonoje taikomos leidimų kvotos, specifinės mokesčių taisyklės bei privaloma griežta registracija. Tuo tarpu Briuselyje leidimų išdavimas tiesiogiai siejamas su būsto paskirtimi ir net gali reikalauti kaimynų sutikimo.

Paryžius ir Amsterdamas – kritinės būklės

E. Stankevičiaus teigimu, trumpalaikės nuomos poveikį galima vertinti pagal du pagrindinius rodiklius: kiek nuomos objektų tenka tūkstančiui gyventojų ir koks yra būsto nuosavybės lygis mieste. Kuo didesnė trumpalaikės nuomos koncentracija ir kuo mažesnė gyventojų dalis turi nuosavą būstą, tuo didesnis miesto pažeidžiamumas.

Tokie miestai kaip Vilnius, Praha ar Madridas kol kas nepatenka į probleminių miestų sąrašą, tačiau sparčiai augantis trumpalaikės nuomos sektorius juose signalizuoja apie būtinybę imtis prevencinių priemonių, kol situacija vis dar išlieka kontroliuojama.

„Potencialūs sprendimai, kuriuos galėtų taikyti ir Vilnius, apima privalomą trumpalaikės nuomos registravimo sistemą su unikaliu identifikatoriumi, sezoninių ar metinių veiklos limitų nustatymą (pavyzdžiui, 90–120 dienų per metus), mokesčių suvienodinimą su viešbučių sektoriumi, zoninius apribojimus jautriausioms miesto teritorijoms – pavyzdžiui, senamiesčiams – bei skaidrios duomenų analizės sistemų diegimą savivaldybės lygmeniu“, – svarsto KTU ekonomistas.

Vis dažniau renkasi trumpalaikę nuomą

Pasak E. Stankevičiaus, 2024 m. Lietuvoje apsilankė apie 1,4 mln. užsienio turistų – tai 6 proc. daugiau nei 2023 m. ir net 75 proc. daugiau nei prieš pandemiją. Turizmas išlieka svarbia šalies ekonomikos dalimi: 2023 m. jo sugeneruotos pajamos sudarė apie 1,7 mlrd. eurų arba 2,3 proc. bendrojo vidaus produkto (BVP). 2024 m. pirmąjį ketvirtį turizmo pajamos siekė 201,2 mln. eurų, o trečiąjį – net 380,5 mln. eurų. Vilniaus oro uostas per metus aptarnavo apie 4,8 mln. keleivių, o tai rodo ryškų susisiekimo ir kelionių sektoriaus atsigavimą.

„Naujausi duomenys rodo, kad 2025 m. birželį Vilniuje veikė apie 1600 aktyvių trumpalaikės nuomos būstų – tai sudaro maždaug 2,7 objekto tūkstančiui gyventojų. Vidutinė paros kaina siekė 70–77 eurus, o užimtumo lygis – apie 50–55 proc. Toks aktyvumas leidžia nuomotojams generuoti 8–9 tūkst. eurų metines pajamas, kurios dažnai viršija įprastos ilgalaikės nuomos grąžą“, – pažymi jis.

„Dėl ryškaus pajamų skirtumo vis daugiau būsto savininkų, ypač vasaros sezono metu, renkasi trumpalaikę nuomą. Toks pasirinkimas mažina ilgalaikės nuomos pasiūlą, didina kainas ir blogina būsto prieinamumą vietos gyventojams – ypač jaunimui ir mažas pajamas turintiems nuomininkams“, – pabrėžia KTU ekonomistas.

Be socialinių ir ekonominių pasekmių, kurias sukelia trumpalaikės nuomos plėtra, kinta ir bendruomenių struktūra – nuolatiniai gyventojai palaipsniui užleidžia vietą trumpalaikiams poilsiautojams, o ne sezono metu pastebimai mažėja kultūrinio ir socialinio gyvenimo aktyvumas.

„Siekiant tvarumo, būtina išlaikyti subalansuotą trumpalaikės nuomos pasiūlą: didmiesčiuose – ne daugiau kaip 10 proc. visų būstų, kurortuose – iki 25–30 proc., tačiau tik esant aiškiam reguliavimui ir veiksmingai priežiūrai. Istoriniuose miesteliuose, tokiuose kaip Trakai ar Kernavė, tikslinga nustatyti sezonines kvotas, leidžiančias taikyti lankstesnį reguliavimą vasaros mėnesiais“, – siūlo E. Stankevičius.

Jo teigimu, jei augimo tempas išliks toks, kaip pastaraisiais metais, Vilnius per artimiausius kelerius metus gali pasivyti miestus, kuriuose ši problema jau virto būsto krize. Šiuo metu situaciją dar šiek tiek stabilizuoja tai, kad apie 90 proc. Lietuvos gyventojų gyvena nuosavuose būstuose. Tačiau tai nėra ilgalaikė apsauga nuo rinkos disbalanso – jei vis daugiau būstų ims įsigyti investuotojai, orientuoti į trumpalaikės nuomos pelningumą, ši pusiausvyra palaipsniui išnyks.

Kokybė prieš kiekybę

Daugelyje miestų, siekiant suvaldyti perteklinio turizmo poveikį, taikomi specialūs mokesčiai lankytojams. KTU ekonomistas teigia, kad finansiniu požiūriu tokie mokesčiai padeda užtikrinti viešųjų paslaugų finansavimą – nuo atliekų tvarkymo ir kultūros paveldo išsaugojimo iki viešojo transporto prieinamumo ir infrastruktūros plėtros.

Pavyzdžiui, nuo 2024 m. Balyje įvestas 10 JAV dolerių ekologinis mokestis, kurio surinktos lėšos skiriamos gamtos apsaugai. Pažymėtina, kad turistų srautai dėl to nesumažėjo – tai rodo, jog aiškiai pagrįstas ir tikslingas mokestis yra priimtinas lankytojams.

Tendencija riboti turistų srautus stiprėja visame pasaulyje – vis daugiau miestų renkasi kokybę, o ne kiekybę. Pavyzdžiui, Amsterdamas riboja trumpalaikės nuomos licencijas ir mažina turizmo reklamą; Barselona uždraudė naujų „Airbnb“ licencijų išdavimą, taip pat riboja ekskursijų laiką ir dalyvių skaičių; Santorinis apribojo kruizinių laivų turistų skaičių iki 8000 per dieną, o Dubrovnikas sumažino jų skaičių nuo 10 iki 2 per dieną.

„Lietuvoje turizmo mokesčiai galėtų būti taikomi tikslingai – ypač tose vietovėse, kurios yra jautrios aplinkai arba patiria didelį turistinį krūvį. Pavyzdžiui, Nidoje ar visoje Kuršių nerijoje – saugomoje ir itin jautrioje teritorijoje – būtų prasminga įvesti vienkartinį 2–3 eurų ekologinį mokestį atvykstantiems lankytojams“, – svarsto E. Stankevičius.

Vilniaus senamiestyje, kuris įtrauktas į UNESCO pasaulio paveldo sąrašą, galėtų būti taikoma dienos leidimų sistema ekskursijų autobusams – panašiai kaip tai daroma Florencijoje ar Romoje. Tuo tarpu Trakuose, Kernavėje ar Anykščiuose labiau tiktų sezoninio turistų srauto ribojimo modelis, derinamas su simboliniu mokesčiu, skirtu infrastruktūros priežiūrai.

„Svarbiausia, kad turistinis mokestis nebūtų suvokiamas kaip bausmė – jis turėtų būti aiškiai susietas su kultūros paveldo ar aplinkos apsauga, o ne traktuojamas kaip papildoma finansinė našta. Elgsenos ekonomikos tyrimai rodo, kad žmonės gerokai palankiau vertina mokesčius, kai supranta jų paskirtį ir mato tiesioginę naudą. Tokiu atveju simbolinis mokestis – tarkime, 3 eurai – veikia ne kaip finansinis barjeras, bet kaip socialinis signalas: priminimas, kad „tai jautri aplinka – elkitės atsakingai“, – sako KTU ekonomistas.