KTU magistrantės darbe – trys Kauno viešbučių-vaiduoklių likimo scenarijai

Kaunas Lietuvoje puikiai žinomas ne tik dėl iš čia kilusių garsių krepšininkų, seniausio ir didžiausio Europoje ąžuolyno parko, ilgiausios pėsčiųjų gatvės ar išskirtinių tarpukario architektūros pastatų. Dar vienas visiems žinomas faktas – miesto panoramą siaubiantys „vaiduokliai“. Nors visoje Lietuvoje yra daugybė nenaudojamų, nebaigtų statyti ar apleistų statinių (jų skaičiumi pirmauja Utenos apskritis), tačiau Kauno centre esantys vadinami „Britanikos“ ir „Respublikos“ viešbučiai išsiskiria savo tūriu ir vieta  mieste.

Magistro baigiamąjį darbą atlikusi KTU SAF absolventė G. Baltrušaitytė pastebi, kad abiejų pastatų istorijos panašios. Turėję tapti lankomais ir miesto prestižą keliančiais objektais, dėl finansinių sunkumų jie taip ir nebuvo baigti statyti, o jų panaudos galimybės nors ir dažnai aptariamos, tačiau nesulaukia realių investicinių projektų.

Bandymų atgaivinti daug, rezultatų – jokių

KTU SAF Nekilnojamo turto valdymo studijų programos magistrantė baigiamajame darbe pasirinko atlikti viešbučio „Respublika“ panaudos galimybių studiją, nes pasak studentės jis yra vienas iš pagrindinių mūsų miestovaizdžio taršos elementų.

„Įvairiais istoriniais periodais buvo daug bandymų nebaigtą statyti „Respublikos“ viešbutį prikelti iš letargo miego, tačiau iki šiol padaryti sprendimai neatnešė jokios realios naudos, nes viešbutis vis dar stūkso apleistas“, − sako G. Baltrušaitytė.

1988 metais pradėtas statyti viešbutis po nepriklausomybės atgavimo įmonės „Sputnik“ buvo paliktas likimo valiai. Vėliau, kaip teigia studentė, pastato statybos darbus buvo užsimojusios ir lenkų, ir šveicarų įmonės, tačiau dėl per mažo finansavimo darbai taip ir nebuvo pradėti.

„Statinys skirtingais metais priklausė įvairioms Lietuvos kompanijoms, tačiau visos žadėtos permainos taip ir nebuvo įgyvendintos: prabangus viešbutis su konferencijų ir pramogų centru (2004 m.), modernus viešbučių kompleksas bei biurų, parduotuvių ir gyvenamųjų namų kratalas (2008 m.), savivaldybės pastatas (2010 m.)“, − sako KTU SAF absolventė.

Trys pastato gaivinimo alternatyvos

KTU SAF profesoriaus Tito Narimanto Ždankaus vadovaujama magistrantė, remdamasi pasaulinėmis patirtimis, išskyrė tris pagrindines „Respublikos“ gaivinimo alternatyvas: nugriovimas ir laisvo žemės sklypo nuoma; nugriovimas ir naujo modernaus pastato statyba bei jo nuoma; pastato rekonstrukcija ir tolimesnis naudojimas pagal paskirtį.

Pasirinkus pirmąją alternatyvą – likvidavus esamą statinį ir sutvarkius žemės sklypą, jį būtų galima lengvai parduoti ir išnuomoti, nes jis yra strategiškai geroje miesto vietoje.

„Likviduojant pastatą jo konstrukciniai elementai: kolonos, sijos, perdangos plokštės, plytos, pamatų blokai gali būti panaudoti kitų statinių statybai. Žinoma, pirmiausiai reikėtų atlikti tyrimus ir nustatyti ar konstrukcijos nepažeistos ir yra tinkamos naudoti. Net jei konstrukcijų kokybė nepatikima, jas galima naudoti aikštelių ar takų klojimui. Naudojantis pastato likvidavimo alternatyva galima gauti papildomas pajamas iš šių konstrukcinių elementų pardavimo, o „atsilaisvinusi“ žemė yra paklausus išteklius miesto centre“, − pirmosios alternatyvos privalumus vardija G. Baltrušaitytė.

Rekonstrukcija – ekonomiškai geriausias pasirinkimas

Atlikusi visų trijų alternatyvų analizę keliais metodais ir remiantis tokiais kriterijais kaip grynoji esamoji vertė, projekto sudėtingumas, vidutinės grąžos norma, gyventojų suinteresuotumas ir priimtos alternatyvos įtaka miesto urbanistiniam kraštovaizdžiui, studentė nustatė, kad ekonomiškai palankiausia esamą statinį rekonstruoti.

„Rekonstrukcijai neužtenka tik pabaigti pradėtus darbus – reiktų keisti kai kurias laikančiąsias konstrukcijas, pakeisti patalpų išdėstymo planą pagal planuojamas vykdyti veiklas, apšiltinti pastato išorines atitvaras“, – vardija mergina.

Šiuo atveju nebūtų papildomų išlaidų pastato likvidavimui (priešingai nei planuojant naujo pastato statybas nugriovus senąjį). Viena iš galimybių – nugriauti kelis viršutinius pastato aukštus ir rekonstruoti mažesnį plotą.  Tiesa, norint čia įkurti viešbutį reikėtų peržvelgti naujas higienos normas apgyvendinimo paslaugas teikiančioms įmonėms, nes reikalavimai nuo statybos iki šių laikų nemažai pasikeitė – pavyzdžiui minimalūs patalpų aukščiai.

Pasaulinės patirtys – įvairios

G. Baltrušaitytė pastebi, kad pasaulyje apleistų pastatų likvidavimo ar panaudojimo klausimai yra sprendžiami gana skirtingai.

„Prancūzijoje kovojant su apleistais pastatais buvo pasirinkta jų griovimo strategija – nugriovus pastatą sutvarkoma ir apželdinama aplinka, pasiūlomos vietos naujoms statyboms. Vokietijoje pasirenkama alternatyva labiausiai atitinkanti du kriterijus – jos ekologiškumas ir ekonomiškumas. Italijoje ir Ispanijoje apleisti pastatai įtraukiami į taršos mažinimo programas. Pasaulyje galima rasti labai daug pavyzdžių kaip su šiomis problemomis sėkmingai kovojama. Tiesa, sunkiau, kai yra apleidžiama visa gyvenvietė – kaip Jungtinėse Amerikos Valstijose po aukso karštligės“, − sako G. Baltrušaitytė.

Besiremdama tiek šiomis patirtimis, tiek Lietuvoje galiojančiais įstatymais mergina net sukūrė apleistų pastatų likvidavimo eiliškumą – kokiais pastatai turėtų būti pasirūpinta pirmiausiai.

Pirmenybė teikiama apleistiems pastatams neturintys šeimininkų, taip pat esantys saugomose teritorijose ar arčiau nei 1 kilometras nuo pagrindinių kelių, statiniai esantys prie turizmo objektų ar kultūros vertybių.