KTU mokslininkai: apie kokius pokyčius signalizuoja nekilnojamo turto rinkos segmentai?

Kauno technologijos universiteto Ekonomikos ir verslo fakulteto docentė dr. Alina Stundžienė ir dėstytojas dr. Evaldas Stankevičius

Nekilnojamo turto (NT) rinka turi didžiulę reikšmę stabiliam šalies ekonomikos vystymuisi. 2020 m. Lietuvos banko duomenis, net 82 proc. viso šalies gyventojų turto yra sukaupta būtent nekilnojamo turto forma. Daugelis lietuvių įsitikinę, kad NT yra vienas svarbiausių gyvenimo pirkinių ir tuo pačiu geriausia investicija. Tačiau dabartinio ekonomikos šoko, kurį kelia COVID-19 pandemija, pasekmės Lietuvos NT rinkai yra akivaizdžios: per pastaruosius aštuonis mėnesius nuo 2020 m. pradžios neigiamai koregavosi dauguma NT rinkos segmentų.

Trumpalaikiai ekonomikos šokai ar finansinės krizės išbalansuoja NT rinkos pusiausvyrą, o tai gali reikšmingai paveikti šalies ekonominę ir finansinę sistemą. Neigiamas NT rinkos poveikis dažnai reiškia šalies ekonomikos augimo lėtėjimą, namų ūkių nemokumą, augančias finansų sistemos, užimtumo problemas.

Dažnai NT rinkos kainų ar būsto įperkamumo indeksų apžvalgos pateikia tik abstrakčią esamą situaciją, nurodant būsto pigimo ar brangimo tendencijas, mažiau detalizuojant atskirus NT rinkos segmentus ir jų kainų veiksnius. Nėra aišku, kaip susiję atskiri NT rinkos segmentai kainų prasme ir kaip tai gali daryti įtaką bendrai NT rinkai ir šalies ekonominei situacijai.

Kauno technologijos universiteto Ekonomikos ir verslo fakulteto ekonomistų komandos atliko tyrimą, kurio metu siekė įvertinti sąryšį tarp įvairių NT rinkos segmentų kainų ir numatyti jų kainų kitimo tendencijas. Tyrimo metu buvo modeliuojami 1328 stebiniai nuo 2006 m. lapkričio mėn. iki 2020 m. rugpjūčio mėn. aštuoniuose skirtinguose NT rinkos segmentuose: nuomos sektoriuje – butai, individualūs namai, komercinės patalpos; pardavimo sektoriuje – butai, individualūs namai, komercinės patalpos, žemės ūkio paskirties sklypai, namų valdos sklypai. Siekiant įtraukti kuo naujesnius duomenis, tyrimui buvo naudoti aruodas.lt mėnesiniai duomenys, kurie orientuoti į NT pasiūlos kainą.

Pokyčiai skirtinguose NT rinkos segmentuose

Apžvelgiant skirtingų Lietuvos NT segmentų kainų dinamiką per pastaruosius 14 metų, akivaizdu, kad 2008–2009 m. ekonominė krizė neigiamai paveikė visus NT rinkos segmentus (1 paveikslas). Vidutinės namų valdos sklypų kainos 2008 m. palyginus su 2007 m. sumažėjo net 6 kartus, o žemės ūkio sklypų kainos krito daugiau nei 2 kartus.

Komercinių patalpų kainų kritimas nebuvo toks staigus dėl mažesnio komercinių patalpų likvidumo, o kainos, 2015 m. nukritusios į žemiausią tašką, vėliau pasižymėjo nuosaikiu augimu, tačiau taip ir neatsistatė iki buvusių prieš krizę. Mažiausias kainų pokytis fiksuojamas butų pardavimo segmente: krizės laikotarpiu butų kainos nukrito apie 25 proc. Ši tendencija laikėsi iki 2013 m. tiek Vilniuje, tiek už jo ribų.

Nuo 2013 m.  NT rinkos segmentai vystėsi pakankamai stabiliai: nuosekliai augo butų kainos, o sklypų ir namų kainos visos Lietuvos mastu išliko pakankamai stabilios. 2013 m. padidėjusiam namų valdos sklypų pardavimui įtakos turėjo nuo 2014 m. pasikeitę reikalavimai žemės ūkio paskirties įsigijimui.

Gyventojų pajamoms augant sparčiau nei būsto kainoms, nuo 2013 m. didėjo ir  būsto įperkamumas, lydimas vartotojų optimizmo ir žiniasklaidos lūkesčių dėl kainų kilimo. Butų kainų dinamikoje pastaraisiais metais kainas koregavo brangesni projektai Vilniaus centre, nors brango ir butai miegamuosiuose rajonuose, kaip ir kituose didmiesčiuose – Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose. Paklausą skatino vidinė emigracija – ypač išaugusi jaunimo dalis Vilniuje, kur augo gerai apmokamų darbo vietų.

Nagrinėjant atskirų Lietuvos NT rinkos segmentų nuomos kainų statistiką, pastebėta, kad vidutinės butų ir namų nuomos kainos, pasiekusios piką 2007 m. pabaigoje, mažėjo iki pat 2010 m. visoje Lietuvoje (2 paveikslas). Komercinių patalpų nuomos rinkoje ryškesnis kainų augimas buvo fiksuojamas tik 2015–2017 m., vėliau kainos sugrįžo į pokrizinį lygį dėl itin padidėjusios pasiūlos.

Bendroje butų nuomos rinkoje ryški sezoniškumo įtaka – kaina padidėja prieš rugsėjo mėn., o žemiausia būna žiemą. Namų nuomos svyravimai yra ryškesni, bet jų kainos vidurkis (už vieną kvadratinį metrą) yra ženkliai mažesnis negu buto nuomos. Tikėtina, kad tai lemia nuomos ploto skirtumai bei priežiūrai reikalingos lėšos.

Ryšys tarp skirtingų rinkos segmentų kainų

Kyla natūralus klausimas: ar skirtingų NT rinkos segmentų kainos susijusios ir kas lemia jų priežastinį ryšį? Tyrimo metu atlikto Grangerio priežastingumo testo rezultatai, naudojant mėnesinius stebinius, parodė, jog įvairių NT rinkos segmentų kainos trumpu laikotarpiu yra susijusios tarpusavyje ir vieno NT rinkos segmento kainos pokyčiai veikia kitų segmentų kainas keletą ar net keliolika mėnesių iš eilės, tačiau nevienodu intensyvumu. Grafinis priežastinių ryšių pavaizdavimas tarp skirtingų NT rinkos segmentų kainų pateiktas 3 paveiksle.

Remiantis tyrimo rezultatais, NT rinkos pokyčiai greičiausiai paveikia individualių namų nuomos kainą, kuri savo ruožtu daro įtaką sklypų (tiek namų valdos, tiek žemės ūkio paskirties), namų, butų nuomos ir pardavimo kainai. Namų nuomos kainos pasikeitimas gana greitai pradeda veikti sklypų (tiek namų valdos, tiek žemės ūkio paskirties) pardavimo kainas ir šis poveikis laikui bėgant yra linkęs stiprėti. Butų nuomos ir pardavimo kainos į namų nuomos pasikeitimą stipriausiai sureaguoja po 3-6 mėnesių. Namų nuomos kaina taip pat daro įtaką namų pardavimo kainai, tik šis poveikis ryškiau pasireiškia beveik po metų.

Tyrimas atskleidė, kad butų pardavimo kainos pokyčiai daro poveikį butų nuomos bei namų valdos sklypų kainai. Butų nuomos bei pardavimo kainų augimas dviejų mėnesių laikotarpyje padidina komercinių patalpų pardavimo kainas. Žemės ūkio paskirties sklypų kainos augimas sąlygoja momentinį (jau tą patį mėnesį) namų valdos sklypų kainos didėjimą. Žemės ūkio paskirties sklypų brangimas sąlygoja ir butų nuomos, individualių namų bei butų pardavimo kainų augimą.

Vieninteliam NT rinkos segmentui – komercinių patalpų nuomai – nenustatyta vienareikšmiškų priežastinių ryšių. Tai galima būtų paaiškinti tuo, kad komercinių patalpų nuomos sutartys sudaromos keliems metams, todėl į rinkos pokyčius jos reaguoja labai lėtai. Be to, komercinių patalpų, kaip investicinio objekto, kainų rizika veikiama kitų alternatyvių investicinių produktų – akcijų, obligacijų grąža ir su jomis susijusių rizikų, kurios neturi esminio priežastinio ryšio su kitų NT segmentų kainomis.

Ryškus pandemijos poveikis

Tuo tarpu ekonomikos šoko, kurį sukėlė COVID-19 pandemija, pasekmės Lietuvos NT rinkai yra akivaizdžios. Per pastaruosius aštuonis mėnesius nuo 2020 m. pradžios neigiamai koregavosi dauguma NT rinkos segmentų.

Patvirtinant tyrimo rezultatus tarp NT rinkos segmentų daugiausiai koregavosi vidutinė individualių namų nuomos kaina, kuri sumažėjo 50 proc. palyginus su 2020 m. sausio mėn., individualių namų pardavimo kainos sumažėjo 5,7 proc., namų valdos sklypų – 8,3 proc., žemės ūkio paskirties sklypų – 6,6 proc. Tačiau butų nuomos kaina, patalpų pardavimo bei nuomos kainos augo 3-5 proc., o butų pardavimo kainos beveik nepakito.

Pavyzdžiui, šalies didmiesčiuose (išskyrus Vilnių) už senesnės statybos butus antrąjį ketvirtį netgi mokėta 10 proc. daugiau nei 2019 m. antrąjį ketvirtį, o lyginant su 2020 m. pradžia, kainos beveik nepasikeitė. Visgi daugiau nei penktadaliu sumenkęs bendras NT sandorių skaičius, atsargus vartotojų požiūris, netikrumas dėl pajamų gali pristabdyti NT rinkos augimą artimiausiu metu. Tolesnės NT rinkos segmentų kainų korekcijos priklausys ne tik nuo NT rinkos pokyčių ir vartotojų lūkesčių, bet ir nuo skatinimo politikos įgyvendinimo ir ekonominės situacijos šalyje bei pasaulyje.

Straipsnis parengtas remiantis projekto rezultatais, kuriam finansavimą skyrė Lietuvos mokslo taryba (LMTLT), sutarties Nr. S-COV-20-9.